Signer un bail à Paris après le 1er juillet 2019, c’est se heurter à une règle qui ne laisse que peu de place à l’improvisation : le montant du loyer ne doit pas franchir une limite fixée par arrêté préfectoral, sauf exceptions strictement encadrées. Un propriétaire qui mise sur un atout rare, terrasse perchée, panorama introuvable ailleurs, peut tenter un complément, à condition de suivre une démarche rigoureuse.
Les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale sont concernés. En revanche, les locations touristiques échappent à cette contrainte. Les propriétaires qui ignorent le dispositif risquent gros : jusqu’à 5 000 euros d’amende.
Le plafonnement des loyers à Paris : de quoi s’agit-il réellement ?
Depuis juillet 2019, le plafonnement des loyers marque un tournant à Paris sous l’impulsion de la loi Elan. Ce dispositif cible avant tout les zones tendues, ces secteurs où se loger relève parfois du défi. Chaque logement proposé à la location pour y vivre à l’année, nu ou meublé, doit respecter un loyer de référence. Ce montant, actualisé chaque année par arrêté préfectoral à partir des données de l’observatoire des loyers, varie selon l’adresse, la superficie ou l’époque de construction du bâtiment.
Pour comprendre comment s’articule ce plafond, il faut distinguer trois seuils :
- Loyer de référence minoré : fixé 20 % en dessous du loyer médian repéré sur le marché,
- Loyer de référence : le montant médian reconnu officiellement chaque année,
- Loyer de référence majoré : 20 % au-dessus du loyer médian.
Impossible de dépasser ce dernier seuil, sauf cas très particuliers. Un complément de loyer reste envisageable si le logement présente une caractéristique rare, mais la justification doit être solide et mentionnée noir sur blanc dans le bail. Chaque année, la préfecture de Paris publie les nouveaux montants à respecter, consultables avant toute signature.
Le cadre ne souffre aucune exception de confort : la vérification de la zone géographique, de la taille du bien et de la cohérence du loyer demandé par rapport au plafond fait désormais partie des réflexes à adopter. À noter que l’indice de référence des loyers (IRL) n’intervient qu’au moment de la révision annuelle du loyer. Il ne donne jamais le droit de dépasser les seuils validés par la préfecture.
Qui doit appliquer l’encadrement des loyers et dans quelles situations ?
Que l’on soit propriétaire particulier ou institutionnel, louer un logement vide ou meublé à usage de résidence principale impose de respecter l’encadrement des loyers. Paris n’est pas la seule ville concernée : Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Bayonne ou Biarritz font aussi partie des communes où la mesure s’applique. Tous les types de contrats de location sont visés, qu’il s’agisse d’une colocation, d’un bail mobilité ou d’un bail classique : impossible d’y échapper, la préfecture fixe la règle du jeu.
Cette obligation s’impose dès la première mise en location, mais aussi lors de chaque renouvellement de bail. Ce qui compte, c’est la date d’effet du contrat : tout bail signé après l’instauration du plafonnement doit s’y conformer. Les locations saisonnières, les logements sociaux, les foyers ou les appartements soumis à la loi de 1948 échappent toutefois à ce dispositif.
Pour plus de clarté, voici les situations où le plafonnement connaît quelques assouplissements ou exceptions :
- Un complément de loyer peut être pratiqué si le logement propose un atout réellement distinctif, une terrasse généreuse, une vue dégagée ou des prestations rares. Cette majoration doit être explicitement indiquée dans le contrat et le locataire peut la contester s’il estime la justification injustifiée.
- Les bailleurs institutionnels et organismes publics sont soumis aux mêmes exigences que les particuliers.
- Des communes volontaires rejoignent progressivement le mouvement, à l’image de plusieurs villes déjà engagées dans la démarche.
Rester attentif à chaque étape s’avère indispensable : de la fixation du loyer à la rédaction du bail, sans perdre de vue le diagnostic de performance énergétique qui, dans certains cas, peut conditionner la mise en location.
Locataires et propriétaires : règles, recours et ressources utiles
L’encadrement des loyers impose une discipline commune. Le propriétaire bailleur doit s’aligner sur le loyer de référence majoré fixé par la préfecture. Un dépassement expose à une sanction administrative : jusqu’à 5 000 euros pour un particulier, 15 000 euros pour une société. Face à un loyer trop élevé, le locataire n’est pas démuni.
En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation (CDC) offre une procédure simple et gratuite. Elle peut examiner le montant du loyer, l’éventuel complément de loyer ou tout avenant contesté. Si aucun accord n’est trouvé, le juge des contentieux de la protection tranche et peut exiger une baisse de loyer ou le remboursement du trop-perçu.
Pour s’informer et avancer sans faux pas, plusieurs interlocuteurs sont à disposition. Les agences départementales d’information sur le logement (ADIL) délivrent des conseils neutres et gratuits sur les droits et devoirs de chacun. D’autres démarches existent : certains locataires, confrontés à des difficultés budgétaires ou à des loyers trop lourds, s’orientent vers des aides au logement ou envisagent un rachat de crédits. Disposer de ces solutions permet d’éviter les blocages et de gérer la location avec sérénité.
Ce dispositif vient bouleverser les habitudes. S’en tenir au plafond, c’est préserver une relation claire entre bailleur et locataire et s’éviter de mauvaises surprises. À Paris, mieux vaut connaître les règles du jeu avant de tenter sa chance sur le marché locatif.
