Signer un bail à Paris après le 1er juillet 2019, c’est se heurter à une règle qui ne laisse que peu de place à l’improvisation : le montant du loyer ne doit pas franchir une limite fixée par arrêté préfectoral, sauf exceptions strictement encadrées. Un propriétaire qui mise sur un atout rare, terrasse perchée, panorama introuvable ailleurs, peut tenter un complément, à condition de suivre une démarche rigoureuse.
Les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale sont concernés. En revanche, les locations touristiques échappent à cette contrainte. Les propriétaires qui ignorent le dispositif risquent gros : jusqu’à 5 000 euros d’amende.
Le plafonnement des loyers à Paris : de quoi s’agit-il réellement ?
Depuis juillet 2019, le plafonnement des loyers s’applique à Paris au nom de la loi Elan. Ce cadre vise d’abord les zones tendues, là où la recherche d’un logement vire souvent au parcours d’obstacles. L’idée est simple : chaque bien loué comme résidence principale, vide ou meublé, doit respecter un loyer de référence. Ce montant, réajusté chaque année par arrêté préfectoral à partir des chiffres fournis par l’observatoire des loyers, change selon la localisation, la taille ou encore la date de construction du bien.
Pour s’y retrouver, le dispositif s’articule autour de trois seuils distincts :
- Loyer de référence minoré : ce seuil se situe 20 % en dessous du loyer médian constaté,
- Loyer de référence : il s’agit du loyer médian défini chaque année,
- Loyer de référence majoré : 20 % au-dessus du loyer médian.
Le propriétaire ne peut excéder ce plafond, sauf cas particulier justifié par un complément de loyer pour un atout remarquable du bien. Chaque année, la préfecture de Paris publie ces valeurs de référence, que l’on peut vérifier avant la signature du bail.
Impossible d’y couper : la règle est strictement appliquée. Lors de la mise en location, il est indispensable de vérifier la zone géographique concernée, la surface du logement et de comparer le loyer demandé au plafond en vigueur. L’indice de référence des loyers (IRL) intervient uniquement lors des révisions annuelles et ne permet jamais de dépasser les seuils fixés par la préfecture.
Qui doit appliquer l’encadrement des loyers et dans quelles situations ?
Qu’ils soient particuliers ou institutionnels, tous les propriétaires qui mettent en location un logement vide ou meublé destiné à la résidence principale sont concernés par l’encadrement des loyers. Ce système couvre de grandes villes comme Paris, mais aussi Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Bayonne ou Biarritz. Le contrat de location, qu’il s’agisse d’une colocation, d’un bail mobilité ou classique, doit impérativement rester conforme aux limites fixées par la préfecture.
Ce dispositif s’applique à chaque nouvelle mise en location, mais aussi lors d’un renouvellement de bail. Ce qui compte, c’est la date de prise d’effet du bail : tout contrat signé après l’entrée en vigueur du plafonnement doit le respecter. Par contre, les locations saisonnières (type location courte durée), les logements sociaux, foyers ou logements soumis à la loi de 1948 demeurent hors-champ.
Pour y voir plus clair, voici les principaux cas où le plafonnement n’est pas strictement appliqué :
- Un complément de loyer est envisageable si le logement dispose d’une caractéristique rare, comme une terrasse spacieuse, une vue imprenable ou des prestations spécialement recherchées. Ce supplément doit apparaître noir sur blanc dans le contrat, et le locataire garde la possibilité de le contester si la justification paraît abusive.
- Les bailleurs institutionnels et organismes publics sont logés à la même enseigne : eux aussi doivent s’y plier.
- Certaines communes volontaires s’engagent également dans cette démarche, à l’image de plusieurs villes qui l’appliquent déjà.
À chaque étape, la vigilance reste de mise : de la fixation du loyer à la rédaction du bail, sans négliger le diagnostic de performance énergétique qui, dans certaines situations, peut conditionner la possibilité de louer.
Locataires et propriétaires : règles, recours et ressources utiles
L’encadrement des loyers fixe les règles du jeu pour tous. Le propriétaire bailleur doit s’aligner sur le loyer de référence majoré affiché dans l’arrêté préfectoral. Un dépassement expose à une sanction, jusqu’à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour un bailleur personne morale. Côté locataire, il existe des moyens de réagir si le plafond est franchi.
En cas de litige, la commission départementale de conciliation (CDC) est accessible gratuitement. Son rôle : examiner le montant du loyer, tout complément de loyer ou avenant litigieux. Si la conciliation échoue, c’est le juge des contentieux de la protection qui a le dernier mot. Il peut exiger une réduction de loyer ou le remboursement des sommes trop perçues.
Pour approfondir la question ou obtenir un appui, différentes structures existent. Les agences départementales d’information sur le logement (ADIL), par exemple, proposent des conseils neutres et gratuits sur les droits et obligations des parties. Certains locataires, confrontés à des difficultés passagères ou au poids du loyer, se tournent vers les aides au logement ou recalculent leur budget via un rachat de crédits. Avoir toutes ces options à portée de main permet d’éviter les impasses et de gérer le bail sans heurts.
Ce dispositif bouscule les habitudes. Respecter le plafond, c’est avant tout préserver une relation saine entre bailleurs et locataires, et éviter des surprises amères. Dans la capitale, mieux vaut maîtriser le terrain avant de s’aventurer dans la jungle des loyers.
