Un chiffre tombe parfois comme un couperet : 34 % des logements meublés en location changent d’occupant chaque année. Ce turnover, loin d’être anecdotique, bouleverse l’application de la taxe d’habitation et ses règles déjà mouvantes. Derrière chaque bail, chaque remise de clés, se dessinent des enjeux fiscaux qui, en 2025, pourraient bien surprendre propriétaires comme locataires.
Qui est concerné par la taxe d’habitation dans le cas d’une location meublée ?
La taxe d’habitation n’a pas disparu pour tout le monde. Certes, la réforme a supprimé cette ponction pour la résidence principale, mais elle continue de s’appliquer aux résidences secondaires et aux logements meublés sous certaines conditions. Le point de départ reste invariable : ce qui compte, c’est l’usage du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.
Le locataire d’un logement meublé doit généralement régler la taxe d’habitation, à condition d’y vivre réellement à cette date. Peu importe la nature du contrat, bail classique ou bail mobilité, l’occupation effective prime. Si, en revanche, le logement est vide ou n’accueille personne de façon stable, la responsabilité fiscale retombe sur le propriétaire.
Pour les locations touristiques, la règle diffère : c’est souvent le propriétaire qui doit s’acquitter de la taxe, sauf si un locataire occupe le logement dès le 1er janvier. Les plateformes de location courte durée, type Airbnb, illustrent parfaitement ce cas de figure.
Voici comment s’applique la taxe d’habitation selon les usages du logement meublé :
- Résidences principales : le locataire occupant, déclaré en bonne et due forme, n’a rien à payer de ce côté-là.
- Résidences secondaires ou logements meublés vacants : le propriétaire doit s’acquitter de la taxe.
- Usage touristique : le propriétaire est en général redevable, sauf si un locataire occupe le bien le 1er janvier.
La frontière entre habitation principale et habitation secondaire demeure donc décisive. L’administration fiscale s’appuie sur la déclaration d’occupation pour identifier le responsable du paiement. La taxe d’habitation location meublée continue de faire débat, d’autant plus que l’année 2025 s’annonce chargée en nouveautés fiscales.
Propriétaires, locataires : quelles obligations et exonérations selon votre situation ?
Les règles diffèrent selon que l’on possède ou que l’on occupe un logement meublé. Pour un bien utilisé comme résidence principale, le locataire, bien déclaré, ne paie plus la taxe d’habitation. Mais la déclaration d’occupation auprès des impôts reste impérative : une omission peut coûter cher, même pour les locataires.
Côté propriétaires, la situation se complique lorsque le logement reste vide ou se classe en résidence secondaire. Dans ces cas, la taxe d’habitation s’applique, parfois avec une majoration dans les zones où le marché locatif est sous tension. Un logement vide au 1er janvier, non loué ni déclaré comme résidence principale, expose le propriétaire à l’imposition.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne dispense pas de la taxe d’habitation ; il concerne uniquement la fiscalité des loyers (micro-BIC, régime réel). Autre point à surveiller : la cotisation foncière des entreprises (CFE) peut s’ajouter, surtout si la location meublée prend une dimension commerciale régulière.
Selon votre situation, voici ce qui s’applique le plus fréquemment :
- Locataire : exonération si la résidence principale est déclarée correctement.
- Propriétaire : paiement de la taxe si le bien est vacant ou utilisé comme résidence secondaire ; attention aux majorations en zone tendue.
- Mandat de gestion : l’agence ou le gestionnaire doit effectuer la déclaration d’occupation au nom du propriétaire.
Le calcul s’appuie toujours sur la valeur locative cadastrale du bien. En cas de changement d’occupant en cours d’année, la situation au 1er janvier prévaut pour l’administration, même si un prorata peut s’appliquer selon les cas.
Ce qui va changer en 2025 pour la taxe d’habitation et la location meublée
L’année 2025 marque un virage pour la taxe d’habitation sur les logements meublés. Avec le décret n° 2023-822, les communes situées en zone tendue pourront appliquer des majorations atteignant 60 % sur la taxe d’habitation des résidences secondaires. Les propriétaires de biens meublés, non occupés à l’année, verront donc la facture monter.
La loi de Finances 2020 avait déjà programmé la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale pour tous. En 2025, cette suppression devient totale. Mais attention, cette mesure ne couvre pas les locations meublées utilisées comme résidences secondaires. Les bailleurs doivent donc anticiper cette pression supplémentaire.
Pour les locations meublées saisonnières ou à l’année, dès lors qu’elles ne servent pas de résidence principale, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste applicable. Chaque année, la déclaration d’occupation au 1er janvier fait basculer la responsabilité du paiement.
Les principales évolutions prévues en 2025 s’articulent ainsi :
- Résidences principales : aucune taxe d’habitation à régler, la suppression est acquise.
- Résidences secondaires : majoration amplifiée dans les communes classées en zone tendue.
- Location meublée : vigilance accrue sur la déclaration d’occupation et le type d’usage déclaré.
Ces changements poussent les professionnels et propriétaires à revoir leur stratégie. La location meublée, particulièrement dans les métropoles où le marché est sous pression, devient un terrain de jeu fiscal où chaque déclaration compte. Rater le coche du 1er janvier, c’est risquer de payer plus, parfois beaucoup plus. À chacun de s’adapter, car la fiscalité ne laisse aucune place aux approximations.
