Un chiffre tombe parfois comme un couperet : 34 % des logements meublés en location changent d’occupant chaque année. Ce turnover, loin d’être anecdotique, bouleverse l’application de la taxe d’habitation et ses règles déjà mouvantes. Derrière chaque bail, chaque remise de clés, se dessinent des enjeux fiscaux qui, en 2025, pourraient bien surprendre propriétaires comme locataires.
Qui doit s’acquitter de la taxe d’habitation en cas de location meublée ?
La taxe d’habitation ne concerne plus tous les foyers. Certes, pour la résidence principale, la réforme a fait disparaître cette charge. Mais elle subsiste pour la résidence secondaire et certains logements meublés. Le point de départ reste immuable : ce qui compte, c’est l’usage du bien au 1er janvier de l’année fiscale.
En pratique, le locataire d’un meublé règle généralement la taxe d’habitation à condition d’y vivre effectivement au 1er janvier. Qu’il s’agisse d’un bail classique ou d’un bail mobilité, seule l’occupation réelle compte. Si le logement est inoccupé ou si personne n’y réside durablement, c’est au propriétaire que revient la note.
Concernant les locations touristiques, le propriétaire se retrouve le plus souvent redevable, à moins qu’un locataire ne soit présent dès le 1er janvier. Les plateformes de location courte durée, telles que Airbnb, illustrent parfaitement cette règle particulière.
Voici comment se répartit la taxe d’habitation selon la nature de l’usage du logement meublé :
- Résidences principales : le locataire occupant, s’il est déclaré correctement, n’a rien à régler.
- Résidences secondaires ou meublés vacants : le propriétaire s’acquitte de la taxe d’habitation.
- Location touristique : le propriétaire paie dans la plupart des cas, sauf si un locataire occupe le bien au 1er janvier.
La distinction entre habitation principale et habitation secondaire reste donc fondamentale. L’administration fiscale s’appuie sur la déclaration d’occupation pour désigner le responsable du paiement. Le sujet de la taxe d’habitation location meublée continue de susciter des discussions, d’autant que l’année 2025 s’annonce riche en réformes.
Propriétaires, locataires : obligations et exonérations selon votre situation
Que l’on possède ou que l’on occupe un logement meublé, les règles changent. Pour un logement utilisé comme résidence principale, le locataire, dès lors qu’il est déclaré, échappe à la taxe d’habitation. Mais attention : la déclaration d’occupation auprès de l’administration fiscale reste incontournable. Omettre cette formalité peut entraîner des frais imprévus, même pour les locataires.
Du côté des propriétaires, la situation se complique si le bien reste vide ou s’il s’agit d’une résidence secondaire. Dans ces cas, la taxe d’habitation s’applique, avec parfois une majoration dans les secteurs où le marché locatif est sous pression. Un logement inoccupé au 1er janvier, sans locataire ni déclaration de résidence principale, expose le propriétaire à l’impôt.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne donne aucun avantage sur la taxe d’habitation : il s’applique seulement à la fiscalité des revenus locatifs (micro-BIC, régime réel). À surveiller également : la cotisation foncière des entreprises (CFE) peut s’ajouter, en particulier si la location meublée prend une tournure commerciale régulière.
Pour y voir plus clair, voici ce qui revient le plus souvent selon votre cas :
- Locataire : exonération si la résidence principale est déclarée en bonne et due forme.
- Propriétaire : paiement de la taxe si le logement est vacant ou utilisé en résidence secondaire ; attention aux majorations en zone tendue.
- Mandat de gestion : l’agence ou le gestionnaire se charge de la déclaration d’occupation pour le compte du propriétaire.
Le calcul de la taxe repose toujours sur la valeur locative cadastrale du logement. En cas de changement d’occupant en cours d’année, seule la situation au 1er janvier fait foi pour l’administration fiscale, même si, dans certaines situations, un prorata peut être appliqué.
Ce qui change pour la taxe d’habitation et la location meublée en 2025
2025 s’annonce comme une année charnière pour la taxe d’habitation des logements meublés. Avec le décret n° 2023-822, les villes en zone tendue pourront appliquer une majoration allant jusqu’à 60 % sur la taxe d’habitation des résidences secondaires. Les propriétaires de meublés non occupés à l’année devront donc composer avec une facture en hausse.
La loi de Finances 2020 avait déjà enclenché la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale pour tous les ménages. En 2025, cette suppression sera généralisée. Mais elle ne concerne pas les locations meublées utilisées comme résidences secondaires. Les bailleurs ont donc tout intérêt à anticiper cette nouvelle pression fiscale.
Pour les meublés loués à l’année ou en saisonnier, dès lors que le bien ne sert pas de résidence principale, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due. Une fois encore, la déclaration au 1er janvier détermine qui devra régler la note.
Les évolutions majeures prévues en 2025 se résument ainsi :
- Résidences principales : aucune taxe d’habitation à payer, la suppression est totale.
- Résidences secondaires : majoration possible dans les communes classées en zone tendue.
- Location meublée : attention renforcée sur la déclaration d’occupation et la nature de l’usage déclaré.
Face à ces nouvelles règles, professionnels et propriétaires sont contraints de revoir leur organisation. Dans les grandes villes où la pression immobilière est forte, la location meublée devient un véritable terrain d’arbitrages fiscaux. Rater la bonne déclaration au 1er janvier peut coûter cher, parfois très cher. La fiscalité, cette année encore, s’impose comme un jeu de précision où chaque détail compte.
